Власність на землю як невід'ємна частина і одна з основ громадянського суспільства в Федеративній республіці Німеччина.
Всеукраїнський часопис "Політика.Право.Життя"
Всеукраїнський часопис "Політика.Право.Життя"
В |
ласність на землю охоплює всю територію Федеративної Республіки Німеччина. Немає "нічиєї землі". Однак не кожна земельна ділянка знаходиться на території тільки однієї громади. У виняткових випадках є так звані, що не належать громаді землі, наприклад, великі лісові масиви і внутрішні озера, а також полігони для військових навчань. Такі території є, як правило, власністю Федерального уряду або однієї з федеральних земель (суб'єкта Федерації), але вони можуть також бути і власністю окремої фізичної або юридичної особи.
Власність, в тому числі і на землю, регулюється в Німеччині виключно приватним правом, переважно Цивільним кодексом (ЦК).
Дія приватного права залишається в силі, як виняток, і в тих випадках, коли власником є держава (Федерація, федеральна земля, община).
Відповідно до німецького права, власність на землю, завдяки її закріпленню в певному місці і зважаючи на суворе правове нормування кожного випадку переходу права власності, є особливо надійним засобом забезпечення боргових зобов'язань, насамперед кредитів в рамках двосторонніх правових угод. Це, в першу чергу, стосується довгострокових кредитів, які дуже часто забезпечуються шляхом надання іпотеки (Іпотека, пов'язана із борговим зобов'язанням, або іпотечний борг). Ці іпотеки реєструються в реєстрі земельних ділянок, земельній (поземельній) книзі, як обтяження певної земельної ділянки. Оскільки правильності записів у земельній (поземельної) книзі можна
безумовно довіряти (суспільна довіра до земельної книги) і земельні книги загальнодоступні для кожного, хто висловлює обгрунтований інтерес до певних відомостей, то у кредитора, який отримав таке забезпечення кредиту, є особлива впевненість в тому, що він зможе бути задоволений за рахунок вартості земельної ділянки, якщо кредит не буде виплачений в строк.
Власник земельної ділянки обмежений у свободі дій щодо своєї власності. Більше того, є законодавчі обмеження в інтересах сусідніх землевласників. Наприклад, при затвердженні будівельних планів необхідно дотримувати певну відстань споруди від сусідніх земельних ділянок, необхідно дотримуватися певних обмежень рівня шуму та інших норм щодо довкілля, рослини, які досягли певної висоти, повинні перебувати на встановленому нормативами відстані від кордонів з сусідньою ділянкою.
Обмеження використання права власності зустрічаються, насамперед, у федеральному, земельному і муніципальному законодавстві про планування. В першу чергу ці обмеження є в праві землеустрою та земельного планування, планування транспортних шляхів, планування використання територій, планування забудови,
1. обмеження власності шляхом введення заборони на зміну вже існуючого використання земельної ділянки, наприклад, щодо сільськогосподарських угідь є застереження про необхідність отримання спеціального дозволу;
обмеження на засадження орних площ деревами;
обмеження на придбання сільськогосподарських підприємств особами-нефермерами,
2. обмеження використання в інтересах захисту природи і навколишнього середовища, наприклад, обмеження при використанні добрив в так званих водо-охоронних зонах;
3. договірні обмеження права власності шляхом стягування мит при підвищенні вартості земельної ділянки внаслідок зміни основ планування (наприклад, коли територія, де забудова тільки планувалася, перетворюється на будівельний майданчик). Такі мита можуть досягати 2 / 3 від суми, на яку виросла вартість. Вони стягуються на користь громади, а отримані таким чином кошти використовуються в плані "соціально справедливого користування землею" для будівництва доріг, шкіл, дитячих садків або для розбивки скверів і парків.
Німецьке право в принципі не передбачає компенсацій за введення обмежень та обтяження майбутнього використання землі. При введенні обмеження на будь-яке, що до цих пір практикувалося використання земельної ділянки виплачується фінансова компенсація за суттєве втручання в право власності, яке розглядається як аналогічне позбавлення права власності.
Розмір компенсації дорівнює сумі, на яку знижується ринкова вартість земельної ділянки. Втручання може бути оскаржене в суді у адміністративних справах.
При позбавленні права власності виплата компенсації у відповідному розмірі передбачена вже в Конституції.
Нормативно-правова регламентація реєстрації переходу прав власності на землю.
Набуття права власності на землю
а) Можливості переходу права власності. Набуття права власності на землю може відбуватися таким чином:
4. договір купівлі-продажу, укладений в присутності нотаріуса (ця спеціальна форма договору купівлі-продажу називається юридичною мовою нотаріально завіреним угодою про передачу права власності на нерухомість), і реєстрація нового власника в земельній книзі;
5. спадщина;
6. договір дарування, укладений в присутності нотаріуса, і реєстрація в земельній книзі,
7. позбавлення права власності і виплата компенсації на підставі загального законодавства при набутті права власності державою;
8. відмова від права власності на земельні ділянки та придбання цих прав Федерацією.
б) Придбання шляхом укладення договору купівлі-продажу
Перехід права власності має дві правові передумови:
9. наявність нотаріально завіреного договору купівлі-продажу між продавцем і покупцем;
10. реєстрація нового власника в земельній книзі і викреслення з неї колишнього власника.
Для того щоб забезпечити правовий статус нового власника ще до остаточної реєстрації його в земельній книзі, нотаріус, як правило, клопоче про попередній запис в земельній книзі нотаріально завіреної угоди про передачу права власності на нерухомість. Найкраще в земельній книзі відображається той факт, що колишній власник вже не має права ще раз продати цю земельну ділянку як власник, а інший покупець вже більше не може придбати власність на цю земельну ділянку в рамках добросовісної угоди. Цьому перешкоджає громадська довіра до земельної книги і до записів, що містяться в ній.
Формальний реєстр земельних ділянок
а) Попереднє зауваження
Визначення, що стосуються земельних ділянок, записуються в Німеччині в два реєстри.
Один реєстр, який називається кадастром нерухомості, містить дані по окремим земельним ділянкам, встановлені за допомогою землемірних методів,
і дані, які можна встановити при огляді ділянки.
Другий реєстр заснований на даних кадастру нерухомості, але в ньому перерахування прав, які є у відношенні до даної земельної ділянки, або якими
обтяжена земельна ділянка. Цей реєстр називається земельної книгою і носить матеріально-правовий характер.
б) Кадастр нерухомості
- Форма і зміст
Кадастр нерухомості складається з кадастрової картотеки і кадастрових книг. У кадастрової картотеці на картках відображені земельні ділянки, включаючи
будівлі, в єдиному масштабі. Земельні ділянки та будівлі коротко описані в кадастрових книгах. Кадастр нерухомості містить дані про використання
земельної ділянки, її прибутковості і відмежування його від земель, що використовуються в сільськогосподарських цілях і як садово-городніх
ділянок, включаючи результати оцінки стану грунту. Кадастр нерухомості в обов'язковому порядку містить відомості про форму, розміри і місце розташування
земельної ділянки.
Зміни, що стосуються розміру земельної ділянки, виду його використання, а також будівель, розташованих на земельній ділянці, вносяться в кадастр
нерухомості. Власник земельної ділянки зобов'язаний доводити до відома про такі зміни компетентні землемірні відомства і при необхідності не
перешкоджати проведенню землемірних робіт на своїй земельній ділянці.
»
- Публічність і доступність, а також обов'язковість кадастру нерухомості
Відповідно до характеру публічного реєстру кожній особі, яка має достовірно обгрунтовану зацікавленість, надається можливість ознайомлення з картами і книгами кадастру нерухомості та видається довідка, якщо це не суперечить інтересам суспільного благополуччя. За певну плату за заявкою зацікавленої особи робляться виписки і копії, і організацією, яка веде кадастр, проводиться нотаріальне завірення відповідності їх оригінальному реєстром. Німеччині висловлюються побажання в майбутньому вносити в кадастр також прокладені під поверхнею землі комунікації (водопостачання, каналізація, газ, електрика, телефонні лінії і т.д.) на належать державі землях (наприклад, дільницях,
зайнятих під транспортні шляхи), що повинно сприяти кращій координації необхідних ремонтних робіт і полегшувати ремонт комунікацій.
Однак для здійснення цієї ідеї буде потрібно значний час.
в) Земельна книга
Всі земельні ділянки в Німеччині внесені в земельні книги, які служать для реєстрації права власності і в деяких випадках його обмеження відповідною угодою. На кожну земельну ділянку, яка має певного власника, в земельній книзі заводиться так званий "Лист поземельної книги", що має певний номер. При розподілі земельної ділянки цей лист ділиться на кілька аркушів земельної книги.
• Публічний характер і доступність земельної книги
Так само, як і кадастр нерухомості, земельна книга має публічний характер. Тому кожна особа, яка має обґрунтовану зацікавленість, отримує право ознайомлення із земельною книгою. Це відноситься як до осіб, зацікавлених в покупці, також і до банків, які повинні перевірити наявні на земельній ділянці позичальника можливості для забезпечення кредиту.
За відповідну плату відомства з ведення земельних книг роблять з них копії та виписки.
Якщо боржник не оплачує або не може оплатити боргові зобов'язання, що підлягають виконанню, то тоді право іпотечної застави, надане в користь кредиторів, дозволяє їм почати примусовий продаж земельної ділянки на торгах і отримати задоволення (якщо правовий статус ділянки досить надійний) із суми, вирученої від продажу цієї земельної ділянки.
Примусовий продаж з торгів є формалізованим публічним способом продажу, що відкривається після відповідного оголошення та проходять відповідно до правил торгів, які детально регулюються законом.
Виручка від примусового продажу з торгів йде на задоволення кредиторів тільки після виплати боргів по заробітній платі та задоволення претензій держави щодо сплати земельного податку. При цьому виплата належних кредиторам боргів, забезпечених заставою земельної ділянки, відбувається в порядку занесення записів в третій розділ земельної книги. Право іпотечної застави, зареєстроване в земельній книзі пізніше іншого такого ж права, має менше шансів на задоволення.
Як правило, банки наполягають на тому, щоб при наданні ними під заставу земельної ділянки кредитів права іпотечної застави реєструвалися б по можливості як права першого або, як виняток, другого рангу. Крім того, банки в більшості випадків не надають кредити, які перевищували б приблизно 60% ринкової вартості земельної ділянки, і не приймають гарантій, які перевищують цей відсоток.
Якщо кредитор, який має право іпотечної застави, не може бути задоволений з коштів, виручених від примусового продажу з торгів земельної ділянки, то його вимогу до боржника зберігає свою силу. У той же час після торгів і придбання ділянки перемогли покупцем він втрачає своє право іпотечної застави. Особа, яка придбала цю земельну ділянку, отримує його вільним від прав іпотечної застави.
Якщо при примусовому продажу земельної ділянки з торгів отримана виручка, що перевищує сукупність вимог з прав іпотечної застави, то сума, що залишається після сплати всіх боргів, належить колишньому власнику.
Відповідальність за дотримання законодавчих рамок, передбачених федеральним законодавством, лежить на федеральних землях (суб'єктах федерації).
Орієнтиром при оцінці вартості земельних ділянок завжди служить їх ринкова вартість.
а) Що таке ринкова вартість
Федеральний уряд (Федеральне міністерство будівництва) випустило спеціальні директиви для проведення оціночної діяльності, які повинні лежати в основі визначення вартості земельних ділянок.
Метою цих директив є забезпечення використання об'єктивних, єдиних і відповідних ринковим вимогам принципів і методів при визначенні ринкової вартості незабудованих і забудованих земельних ділянок.
Конкретно ринкова вартість визначається:
часом виконання оцінки;
ціною, яка може бути отримана при звичайних операціях. При цьому слід враховувати як юридичні умови (наприклад, обтяження правом іпотечної застави, так і фактичні характеристики земельної ділянки, наприклад, його стан і розташування.
б) Оцінка вартості незабудованих земельних ділянок
Вирішальним для незабудованих земельних ділянок є визначення вартості землі. Вона визначається з урахуванням так званих земельних нормативних показників. Земельні нормативні показники встановлюються самостійними і незалежними комісіями експертів раз на рік на основі аналізу цін на земельні ділянки. Земельні нормативні показники, розраховані комісіями експертів, повідомляються компетентному податково- фінансовому відомству і підлягають опублікуванню.
Кожен громадянин має право запросити інформацію про земельні нормативних показниках. При визначенні вартості землі ці показники можуть
використовуватися як поряд з цінами на аналогічні земельні ділянки, так і замість них.
в) Оцінка забудованих земельних ділянок
Для оцінки вартості забудованих земельних ділянок необхідно окремо визначити вартість землі і вартість будівель і споруд.При цьому вартість землі визначається так само, як і для незабудованих земельних ділянок. Оцінка вартості будівель і споруд здійснюється за допомогою одного або кількох методів: порівняльного (порівнюються ціни на порівнянні земельні ділянки), дохідного (розраховується чистий прибуток від земельної ділянки за вирахуванням витрат на господарське управління та з урахуванням залишкового терміну служби будівель і споруд), методу визначення реальної вартості (з витрат виробництва віднімається зниження вартості в результаті старіння, через будівельні дефектів і будівельних ушкоджень).
Відповідно до положень німецького Цивільного кодексу, згідно з яким будівлі є важливою складовою частиною земельної ділянки, не володіючи при цьому власним правовим статусом, з елементів оцінки вартості - вартості землі і вартості будівель і споруд – утворюється єдина вартість земельної ділянки як господарської одиниці, яка охоплює всю земельну ділянку, включаючи всі його складові частини.
Якщо паралельно використовуються кілька методів оцінки вартості (методи порівняльний, дохідний і реальної вартості), то ринкова вартість розраховується за результатами різних методів, однак при цьому не допускається виведення середнього арифметичного з результатів різних видів розрахунків.
г) Оцінка вартості успадкованого права забудови та вартості земельної ділянки, обтяженого спадкоємною правом забудови. Успадковане право забудови і земельну ділянку оцінюють окремо.
Оцінка вартості здійснюється на основі особливих постанов, згідно з якими спочатку визначається вартість землі тієї чи іншої земельної ділянки без урахування успадкованого права забудови, а потім ринкова вартість успадкованого права забудови. Особлива увага приділяється розміру відсотків на успадковане право забудови, терміну дії успадкованого права настройки і в певних випадках компенсації, що повинна бути виплачена за закінчення терміну дії успадкованого права забудови.
Правове регулювання обмеження права власності
на земельні ділянки в інтересах суспільства
1.1. Попереднє зауваження
За законодавством, держава повинна регулювати питання власності на землю таким чином, щоб використання земельних ділянок здійснювалося з урахуванням інтересів суспільства. Цим обумовлено обмеження свободи розпорядження приватною власністю, яка отримала правову гарантію в Конституції Федеративної Республіки Німеччина завдяки принципу "пов'язаності зобов'язання використовувати власність у громадських інтересах ".
У принципі, таке дотримання інтересів суспільства в Німеччині здійснюється двояко:
13. через право держави на придбання або відчуження земельної ділянки, коли право користування переходить державі в повному обсязі. У разі примусового відчуження в якості компенсації виплачується ринкова вартість відчужуваного ділянки. Право на проведення відчуження може бути оскаржене в судовій інстанції за клопотанням потерпілої сторони (це стосується як причини відчуження, так і суми компенсації);
14. через загальні правила щодо обмеження використання, які, однак, не обмежують сам принцип власності і витікаючі з нього права користування власністю.
Такі обмеження можна вводити тільки на основі законів, які досить конкретно регулюють обмеження права власності і в деяких випадках передбачають економічну компенсацію за обмеження можливості користування власністю. Підставою для введення таких обмежень можуть служити регіональне і муніципальне право планування, будівельне право, природоохоронне право, право в галузі охорони навколишнього середовища, право в галузі охорони пам'яток та ін
Можливості придбання власності державою
Держава (включаючи комуни) може набувати земельні ділянки трьома способами:
За певних передбачених законодавством обставин держава має право відчужувати власність на земельну ділянку, яка знаходиться у приватній власності, в рамках одностороннього адміністративного акта. У цьому випадку попередній власник повинен отримати компенсацію в розмірі ринкової вартості даної земельної ділянки. Відчудження допускається лише у випадках, які є предметом особливого державного регулювання. Перш за все, відчуження власності на користь держави допускається в таких цілях:
- Будівництво транспортних шляхів.
Здійснити відчуження можна в тому випадку, коли транспортні шляхи або інші комунікації (автомобільні дороги, залізниці, аеропорти, системи електро-, газо-, водопостачання і необхідні для цього споруди) будуються громадськими організаціями або організаціями приватного права.
- Санування міст.
Відчуження можливо, якщо згідно із законом визначений міський район оголошується зоною санування і санування або необхідні для цього будівельні заходи можна здійснити тільки шляхом відчуження відповідної земельної ділянки на користь держави.
- Розміщення промислових підприємств
Відчуження власності на користь держави можливе також і в тому випадку, коли це необхідно для розміщення промислових підприємств або інших підприємств, діяльність яких відповідає інтересам суспільства, і інше розміщення підприємств не представляється можливим.
- Інші споруди в інтересах громадськості
Відчуження можливо також, коли воно необхідне для реалізації будівництва інших споруд, що відповідають інтересам суспільства, наприклад,
військових споруд, державних і комунальних споруд та ін
- Укрупнення земельних володінь
Відчуження можливо також в інтересах раціонального ведення сільського господарства, наприклад, для збільшення посівних площ або для розукрупнення
занадто великих полів, насадження лісозахисних смуг, висадки дерев для зміцнення грунту і т.д.
Право переважної купівлі
Право переважної купівлі - це право бенефіціара (як правило, комуни, але в принципі і приватна особа може мати право переважної покупки), увійти має в законну силу договір купівлі-продажу і він придбати може дану земельну ділянку замість особи, яка є покупцем згідно з цим договором, з дотриманням всіх умов договору купівлі-продажу. Права переважної купівлі можуть принципово узгоджуватися в договорі між комуною і власником земельної ділянки (наприклад, якщо цьому передувало придбання земельної ділянки з володінь комуни). Однак Будівельний кодекс Німеччини допускає, що комуни в рамках прийняття ними рішень з планування щодо певних земельних ділянок можуть в
односторонньому порядку визначати право комуни на переважну покупку. Це можливо насамперед у наступних випадках:
15. щодо незабудованих земельних ділянок, які в планах вказані як території житлового будівництва;
16. щодо земельних ділянок в міських районах, які оголошені районами санування;
17. щодо незабудованих земельних ділянок на території, для якої затверджено план міської забудови.
Користування правом переважної покупки допускається тільки тоді, коли це служить інтересам суспільства.
Купівля земельних ділянок на ринкових умовах
Держава та комуни мають право набувати земельні ділянки на ринкових умовах за вільним угодою. Обов'язковою умовою цього є
отримання ними при складанні бюджету дозволів згідно з бюджетним праву.
Таку покупку земельних ділянок держава і комуни роблять, перш за все, в наступних випадках:
18. якщо земельні ділянки потрібні для виконання конкретного завдання, що стоїть перед державою або комуною, і потрібно уникнути складного шляху відчуження земельної ділянки на користь держави;
19. якщо на цій території повинна бути здійснена єдина забудова і покупка за договором краще і швидше служить досягненню мети, ніж відчуження і право переважної покупки. У більшості таких випадків комуна продає ці земельні ділянки підприємствам, які будують на цих територіях житлові будівлі або промислові споруди;
20. створення резерву земельних ділянок для будівництва на них в майбутньому промислових підприємств, житлових будинків або проведення заходів щодо вдосконалення інфраструктури;
21. створення резерву земельних ділянок для того, щоб у разі виникнення дефіциту земельних площ через спекулятивних операцій комуна могла б протистояти цій тенденції за рахунок продажу належних їй незабудованих земельних ділянок.
У всіх перерахованих випадках купівлі земельних ділянок на ринкових умовах держава (комуна) виступає як вільно діючий партнер, має всі права та обов'язки, які є й у приватної особи - учасника ринкових відносин.
Обмеження права власності на землю на підставі загальних положень права планування і охоронного права
Німецьким законодавством передбачаються обмеження вільного розпорядження власністю на землю в інтересах суспільства, насамперед у
наступних випадках:
- Заборони на забудову або введення певних зобов'язань, що стосуються виду забудови, в рамках загального права планування та будівельного права.
- Зобов'язання та обмеження щодо використання земельних ділянок та будівель в рамках загального охоронного права (захист ландшафтів, охорона природи, охорона навколишнього середовища, охорона пам'яток, охорона корисних копалин, корисних сільськогосподарських площ і водних ресурсів).
- Заборона, обмеження чи необхідність обов'язкового отримання дозволу на зміну виду використання земельної ділянки або на продаж земельних ділянок та будівель.
Регулювання в рамках будівельного права і права планування держава (або комуни) має право видавати правила, що регулюють
структуру користування територіями Федеративної Республіки Німеччина, її федеральних земель, їх окремих регіонів, територій міст і комун і окремих земельних ділянок під будівництво.
Федеральним законодавством та відповідними законами федеральних земель встановлюється розмежування повноважень між федерацією, землями і комунами (муніципалітетами):
Відповідно до "Закону про землеустрій", на федеральному рівні здійснюється регулювання принципів землеустрою в Федеративній Республіці Німеччина
(Наприклад, забезпечення наявності вільних територій для водного господарства, проведення природоохоронних заходів, забезпечення можливостей для
відпочинку, для розвитку транспортних шляхів, для використання корисних копалин і т.д.).
Ці принципи повинні дотримуватися органами федерації, земель і комун при проведенні заходів по складанню планів, оскільки обмежені у своїх правах громадяни або організації мають право на оскарження відповідних планів.
Відповідно до законодавства, федеральні землі зобов'язані розробляти один або кілька планів землеустрою для всієї території відповідної федеральної землі (в деяких випадках за погодженням з ураженими цими планами сусідніми федеральними землями), спрямовані на реалізацію принципів Федерального закону про землеустрій. Міста і комуни зобов'язані розробити план використання території свого регіону, де, насамперед, визначається, які території повинні використовуватися для наступних цілей:
22. житлового будівництва;
23. промисловості та комерційної діяльності;
24. транспортних споруд;
25. як спеціальні території для особливих цілей використання (території університетів, лікарень тощо).
26. для створення і збереження скверів, парків, лісів, в сільськогосподарських цілях, і т.д.
Крім того, комуни зобов'язані в рамках свого плану використання територій розробляти конкретні плани будівельної забудови для окремих ділянок, призначених під будівництво. Ці плани повинні чітко і з точністю до одного квадратного метра визначати, які площі передбачені під:
27. дороги та інші транспортні споруди;
28. зелені насадження;
29. будівництво житла;
30. інші види забудови;
31. забудову та використання в рамках "суспільних потреб" (школи, дитячі садки, лікарні і т.д.).
Крім цього, план забудови визначає:
- Висоту будівель;
інтенсивність використання земельної ділянки ("поповерхова площа");характер використання будівель;
питання, що мають особливе значення для естетичного оформлення фасадів,
скатів дахів і т.д.
Поряд з планом забудови є численні інші нормативні документи, розпорядження яких повинні дотримуватися при проведенні будівельних робіт. Ці розпорядження можуть, наприклад, регламентувати: надійність будівельних конструкцій; дотримання норм пожежної безпеки; види та якість теплоізоляції; дотримання правил техніки безпеки.
Загальна охоронне право
Поряд з будівельним правом та правом планування, німецька правова система передбачає загальне охоронне право в інтересах суспільства. Воно
спрямовано, насамперед:
на охорону навколишнього середовища;
охорону природи;
охорону ландшафтів;
охорону пам'яток;
- Охорону резервів питної води і т.д.
Ці закони дають державі (комунам) право введення обмежень на користування власником його власністю. Однак необхідно, щоб в конкретних законах були чітко регламентовані випадки відомості обмежень на користування. Прикладами регулювання є:
зобов'язання з очищення стічних вод;
обмеження використання землі в сільськогосподарських цілях в природоохоронних зонах;
обмеження будівельного права в зонах охорони ландшафтів;
зобов'язання при реконструкції будівлі, яка знаходиться під охороною держави як пам'ятник.
Федеральні землі і комуни зобов'язані враховувати ці охоронні цілі в своїх планах. Охоронні цілі мають силу для конкретного власника земельної
ділянки також в тих випадках, коли це не слід однозначно з планування. Багато охоронні зобов'язання повинні дотримуватися незалежно
від планування будівельної діяльності.
Обмеження на зміну виду використання земельної ділянки та обмеження на продаж
У певних випадках держава для здійснення своїх цілей може втручатися в права власників, вводячи заборони на зміну виду використання чи на продаж земельних ділянок або ставлячи умову обов'язкового отримання дозволу на ці дії, наприклад, може бути введена заборона на перетворення орних земель в лісові території або лісових територій в орні землі;
якщо має місце зміна планів використання земельних ділянок або планів забудови або якщо рішення про таку зміну вже прийнято, то може вступити в силу положення про "блокування проведення змін", щоб уникнути того, щоб "доконані факти" не відбулися до вступу планового зміни в силу; діє принцип, згідно з яким необхідно отримувати дозвіл на продаж сільськогосподарських земель. У такому дозволі може бути відмовлено:
щоб запобігти виникненню земельних ділянок, розміри яких являються економічно недоцільними (дрібні земельні ділянки, наділи);
щоб уникнути придбання земельних ділянок в спекулятивних цілях особами, які не є фермерами.
У видачі дозволу може бути відмовлено на основі таких аргументів, які однозначно передбачені законом.
Приватна власність на землю в якості бази для розвитку довгострокового кредитування.
Передумови
Власність на землю дуже добре підходить для забезпечення кредиту. Для цього існують, перш за все, такі передумови:
53. сувора регламентація в області передачі права власності на землю, включаючи створення такого інструменту, як поземельна книга, зміст якої користується громадських довірою), про означає, що кожне чесне зацікавлена особа може покластися на те, що зміст поземельної книзі вірно).
54. наявність відрегульованого порядку здійснення оціночної діяльності, який дає певну надійність при оцінці вартості земельних ділянок і будівель з метою отримання під їх заставу іпотечного кредиту (навіть якщо кредитор продовжує нести ризик неправильної оцінки вартості).
55. законодавчо відрегульований, гарантований швидкий порядок приведення у виконання рішень суду в разі невиконання боржником своїх зобов'язань.
Тільки так закладений земельну ділянку дійсно може виконувати свою функцію забезпечення кредиту.
56. можливість придбання відповідної земельної ділянки, що продається в рамках примусового приведення у виконання судового вироку, без обтяження його борговими зобов'язаннями.
57. можливість для іпотекодавця отримати задоволення раніше за інших кредиторів за рахунок коштів, виручених від примусового приведення у виконання судового вироку про примусовий продаж ділянки.
58. впевненість іпотекодержателя в тому, що його "ранг", яку він обіймав в ряду інших кредиторів, після надання їм кредиту не може бути погіршений без його згоди (навіть на користь податкового відомства).
59. забезпечення надійності інформації про можливості використання земельної ділянки.
60. можливість продажу земельних ділянок у зв'язку з альтернативними способами використання (адміністративна будівля усередині тюремного комплексу не годиться як забезпечення для отримання іпотечного кредиту).
Позитивний досвід Німеччини в сфері використання власності
на землю на етапі переходу від планової до ринкової економіки.
При трансформації соціалістичної системи господарювання в ринкову на території колишньої НДР теж виникали значні проблеми при реформуванні права власності на землю.
Правда, частина житлового фонду, особливо односімейні котеджі, побудовані ще в довоєнний час, продовжувала залишатися у приватній власності. Те ж саме відносилося - принаймні, теоретично - і до власності на землю членів сільськогосподарських виробничих товариств.
Однак у всьому секторі націоналізованих підприємств, націоналізованого житла і в великому секторі нового житлового будівництва власність на землю була все ж ліквідовано. Для позначення цього поняття використовувався термін "народна власність".
При реформуванні правової і господарської системи в 1990 р. виникли такі проблеми:
Розподіл повноважень
Згідно з новим правопорядку, власність на "народні" земельні ділянки повинна була бути розподілена серед різних суспільно-правових суб'єктів, в першу чергу:
64. федерації;
65. федеральних земель;
66. комун (муніципалітетів);
67. націоналізованих підприємств (до тих пір, поки вони ще належали на 100% федерації або комунам).
У ході здійснення Договору про об'єднання Німеччини законодавчо чітко регулювалося, який державний суб'єкт отримує в кожному конкретному випадку у власність певні "народні" земельні ділянки:
68. народні підприємства, які все відразу відповідно до Закону від 01.07.1990 р. були перетворені в окремі компанії (знаходилися на 100% у власності Тройханда, тобто у власності федерації), отримали використовувані ними земельні ділянки, будівлі та споруди у власність і повинні були поставити їх на свій баланс після оцінки їх ринкової вартості.
69. федерація і федеральні землі отримали у власність земельні ділянки, які використовувалися в таких же цілях, в яких у Західній Німеччині звичайно використовуються земельні ділянки федерації або федеральних земель.
70. комуни отримали у власність ті земельні ділянки, які використовувалися в цілях, які в Західній Німеччині зазвичай знаходяться в компетенції комун.
Крім того, вони отримали у власність весь сектор народного житлового фонду (якщо тільки мова не йшла про житловий фонд, що знаходиться у власності підприємств).
Завдяки такому розподілу відповідно до чинного законодавства право власності було принципово заново відрегульовано. Однак для того, щоб добитися чіткого правового регулювання відносно окремих земельних ділянок та їх обмірів, а також у спірних і сумнівних випадках, було створено особливе відомство (як підрозділ Тройханда). Воно повинно було вирішувати питання розподілу кожної земельної ділянки окремо, перш ніж новий власник міг бути зареєстрований в поземельній книзі, тобто до того, як він зміг би продати земельну ділянку.
Це мало вирішальне значення, насамперед для підприємств, які в ході приватизації повинні були отримати впевненість у своєму праві власності на абсолютно конкретні земельні ділянки і тим самим визначитися в питанні про свою вартість.
Поділ власності на будівлі і споруди та власності на землю
У НДР був введений принцип роздільної власності на землю і на будинки і споруди. На земельних ділянках народної власності будувалися численні будинки (дачі), що знаходилися в приватній власності. Частково це відбувалося і на приватних земельних ділянках, які належали третім особам і були секвестровані або відчужені. Було знайдено і реалізовано наступне рішення:
71. в нових федеральних землях було введено німецьке право власності на земельні ділянки, тобто в законодавчому порядку була об'єднана власність на землю і на будинки та споруди;
72. якщо земля перебувала у народній власності, то власники будівель отримували право переважного придбання землі, на якій перебували їхні будівлі;
73. якщо земля перебувала у власності третіх осіб, то власники будівель отримували довгострокове право користування землею із зобов'язанням виплачувати компенсацію за користування в розмірі, що відповідає ринковим вимогам.
Народна земля під народними підприємствами
У ході перетворення народних підприємств у компанії зі 100-відсотковою участю держави народна земля, на якій стояли ці підприємства, стала власністю підприємств. Для того щоб у держави не виникла проблема виплати компенсацій, оскільки власність змінила свою приналежність тільки в рамках майна Тройханда.
У ході приватизації підприємств Тройханд перевіряв, наскільки відповідним є наділення кожного підприємства землею. У певних випадках земельні ділянки вже до приватизації виділялися з майна підприємства і передавалися суспільству, Тройханду, який проводив операції з нерухомістю, яка належала державі. Тим самим вартість і ринкова ціна підприємства могли бути знижені, що підвищувало можливість його продажу. У результаті Товариство при Тройханді, яке проводило операції з нерухомістю (TLG) отримало значні земельні володіння.
Приватизація незабудованих земельних ділянок
Тройханд усвідомлював ризик того, що при масовій приватизації незабудованих земельних ділянок підніметься хвиля спекулятивних угод із землею. З цієї причини Тройханд принципово продавав незабудовані земельні ділянки лише в тих випадках, коли покупець мав конкретні інвестиційні проекти та в рамках договору купівлі-продажу брав на себе зобов'язання здійснити ці інвестиції.
Принцип "продаж тільки інвесторам" допоміг зробити значний внесок у справу швидкої передачі інвесторам незабудованих земельних ділянок у нових
федеральних землях.
Сільське господарство
Більша частина сільськогосподарських площ була в "народної власності". Про швидкий продаж цих площ не могло бути й мови по цілій низці причин. По-перше, необхідно було з'ясувати права на цю власність колишніх власників, у яких земля була експропрійована. З іншого боку, ринок сільськогосподарських угідь в Європі не є настільки ємним, щоб впоратися з великою пропозицією земельних ділянок без значного падіння цін.
Але можливо більш швидка приватизація мала важливе значення для розвитку сільського господарства, оскільки це вело і досягненню сільськогосподарськими
підприємствами такого рівня продуктивності, який необхідний в умовах конкуренції в Європейському Союзі. Тому федеральний уряд прийняв рішення в більшості випадків взагалі відмовитися від продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а здавати їх в довгострокову оренду (на 12 років) заново організовуваним приватним сільськогосподарським підприємствам. Це дозволило потім перейти до продажу зданих в оренду земельних ділянок спокійно і без будь-якого тиску, яке могло б виникнути при швидкій приватизації сільськогосподарських підприємств.
Такий підхід виявився успішним. Сільськогосподарські підприємства, створені на орендованих землях, успішно розвивалися. Сьогодні вони входять до числа
найбільш продуктивних і успішних сільськогосподарських підприємств Європи.
Висновок
Реформа в галузі права власності на землю і будівлі, здійснена в ході трансформації колишньої НДР описаним тут способом, пройшла без великих непорозумінь. Якщо проблеми і були, то вони були викликані складними правовими питаннями, які виникали при поверненні земельних ділянок, експропрійованих до 08.05.1945 року або після жовтня 1949 року, їх колишнім власникам. Природно, колишні власники хотіли по можливості повернути собі відчужені у них земельні ділянки та будівлі.
Тільки у випадку неможливості повернення була передбачена компенсація замість повернення. Виниклі тут складні питання, що стосуються встановлення
фактів, особливо при прийнятті рішень про можливість або неможливість повернення власності, все ще призводять до затримок інвестицій.
Примітка.
Національний суверенітет і приватна власність на землю в Ізраїлі!
Єврейський національний фонд (хоча дослівний переклад з івритського Керен каемет ле Ісраель більш точний за змістом - Фонд існування Ізраїлю) до 1960 г, коли був прийнятий нинішній Основний Закон про землі, був, від імені всього єврейського народу, основним недержавним землевласником в Ізраїлі ..
ЄНФ був заснований ще в 1901 році на 5 сіоністському конгресі як фінансовий інститут Всесвітньої сіоністської організації. З 1920 року, з утворенням Керен а-Йесод, ЄНФ перетворився по суті в інвестиційний фонд для придбання та освоєння земель в Землі Ізраїлю. Згідно зі статутом Єврейського національного фонду, земля, що купується на його кошти, вважається невід'ємною власністю всього єврейського народу.
Тому Єврейський національний фонд не має права продавати належні йому ділянки землі, а може лише здавати їх в оренду не більше ніж на 49 років.
Підготував
Олександр МайстренкоДжерело
Немає коментарів:
Дописати коментар